千亿房产巨头面临现金流危机，行业发展逻辑改变，或将天翻地覆？ - 美食资讯(健康生活网)

黄河哺育了一代又一代的中华儿女，也成就了伟大的中华民族。几千年来，以河而居，务农而生，农耕文化早已渗入了中华文化的每一寸肌理，也成就了中国人“安土重迁”的传统心理。正因如此，房子和土地成为了一代又一代中国人的心灵寄托，在他们眼中，有了属于自己的房子和土地才有美好生活的盼头。在这样的文化背景之下，直到今日中国人依旧乐于购房置业。

千禧年以来，随着我国经济发展逐步迈向腾飞，我国发展的目标也从解决人民的温饱到解决人民对美好生活的向往与不平衡不充分的发展之间的矛盾。有了国家的大力支持和帮助，越来越多的人挣到了钱，他们开始买房，这也直接推动了我国房地产行业的飞速发展。二十一世纪之初，各大房地产开发商就如同雨后春笋一般迅速破土而出。也正应了那句“站在风口上猪都能飞起来”，不少房地产开发商抓住了这一次绝佳的发展机遇，进而勇往直前，一跃成为房地产行业的翘楚，“恒大集团”便是其中最大的成功者。

“风水轮流转”，幸运之神不会总眷顾同一个人，昔日风光无限的恒大集团也难逃这一定理的支配。如今虽然恒大集团已经身家千亿，可是却面临着巨大的现金流危机。对于一个企业而言，一旦现金流出现供给不足，那么它势必会面临债务危机，从而沦落到岌岌可危的处境。那么，为什么这个原本风光无限的房地产行业龙头老大会出现如此大的问题呢？这是否意味着房地产行业会有新的变化出现？我们不妨一同来仔细了解一下。

一、房地产行业老大“出事”，遭遇现金流危机

过去的二十多年里，房地产行业可谓是经历了自己发展的“黄金岁月”。由于改革开放带来的巨大红利和外资涌入的冲击，房地产行业如同雨后春笋一般拔地而起。因为房地产经济具有金融属性，倘若它在国民经济生产总值中占据过高的比例，势必会对我国总体发展产生不良影响，为了避免国民经济呈现出“泡沫化”走向，我国政府开始对房地产行业进行严格的管控和治理，随后颁布的“三根红线”就是政府管控房地产行业的一大利器。

在政府的正确引导下，我国的房地产行业的发展呈现出稳中有进的态势。可是近来，作为房地产领域“龙头老大”的恒大集团却出现了问题，偌大一个集团竟然出现了“现金流危机”。观一叶而知秋，从恒大集团这一次的现金流危机中不少网友嗅到了房地产行业发展背后的危机，更有甚至，网上一度传出了恒大集团或将遭遇“股债双杀”的流言。

无风不起浪，恒大集团的这次“现金流危机”也并非是人们凭空捏造出来的，而是确有其事。根据细心网友们的分析，发现恒大集团的危机早已初见端倪。首先，恒大集团旗下的公司出现商票兑不出款的现象，直白点来说就是就是给供应商的支票兑换不了现金了，这也直接反映了恒大集团现金不足问题。除此之外，恒大集团还亲自发布公告，表示会解决少部分商票问题。从这则公告来看，恒大集团现金流缺失问题是确实存在的。其次，恒大集团前一段时间搞出了公司部分楼盘跳水价出售，这让人很难不从急着卖房来进一步强化现金流为主的印象。从以上两点来看，恒大集团的的确确存在着现金流压力问题。

堂堂地产界“龙头老大”，怎么会落得个没有资金的下场呢？这首先要从政府的“三条红线”说起。从目前现有的数据来看，恒大的现金短债比是最低的，这意味着它的现金储备是可能短缺的。再来看看它的商票余额，远远超过了同行水平，恒大公司目前有息债务超过了8000亿元，即使按照5%的利润来计算，一年的利息也高达400亿元，这比其几年的利润加起来都高，这也就不难解释为什么恒大集团会面临这现金流压力问题了。

第二，目前的房地产行业竞争十分激烈，经营压力也是真的大，因此才会采用降价的方式来回笼现金。第三，管理压力大。在遥远的东北地区，有一家叫做盛京的银行，它在2016年成为了恒大的集团股东，从此盛京银行便成为了恒大集团这个“吞金兽”的专属印钞机。众所周知，恒大集团主营的产业不仅仅只有房地产，电动汽车也是其全力发展的对象。但凡是研究过电动车行业的资产负债表，就不难发现这个行业有多么烧钱。想要同时发展两个都是“烧钱大户”的行业，恒大集团面临的资金压力可想而知。

种种迹象都在指向同一个真相，那便是这个“千亿房地产巨头”是真的面临着现金流危机。屋漏偏逢连夜雨，在恒大集团为自己的现金流危机焦头烂额之际，政府实施的“房住不炒”的大战略让其在房地产行业的发展又雪上加霜。如今，千亿房地产巨头正在悬崖边上，稍有不慎就会迎来粉身碎骨的致命打击。当然，恒大集团并不是个例，经营遇到问题的地产行业巨头们大有人在，他们都在经历着前所未有的挑战。

二、房地产行业发展逻辑悄然改变，未来将会何去何从？

归根结底，房地产行业就是一场巨大的金融游戏。简单来说一套房子的成本可以分为三大部分，它们分别是土地成本、建设成本以及销售成本，拿销售价格减去这所有的成本就是房地产公司的利润。为了使自己的利益最大化，房地产公司一般选择将销售价格定位土地成本的三倍，这也足以证明土地成本是决定地产公司发展的核心要素。

房地产公司要想发展，就必须购买土地的使用权，这就需要与当地政府沟通。地方政府与企业之间一旦出现沟通，就势必会有想要走捷径的企业会选择利用金钱来疏通各种“关系”，久而久之也就会形成一种不正之风。为了遏制这种不正之风，我国政府出台了一份名为《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》的文件，也正是这份文件的出台，使得整个房地产行业发展的逻辑出现了质的变化。

首先，在这份文件中，我们可以清楚地感知到中央对于地方的管控的加强。原本由地方独立支配的土地使用权出让收入一下子直接交给中央了，但是这并不意味着中央直接占用了地方收入，地方的土地收入依旧是其最重要的收入来源，这部分收入依旧用于公务员工资发放和城市建设，只不过是中央加强了对收入分配的管理。

其次，这份文件的出台意味着原本房地产行业惯用的融资手段没办法再使用了。中央的介入使得房地产行业没有办法在购地环节上做文章，也没有办法再利用哄抬地价来获取利益了。第三，地方政府的收入来源出现变化。对于这份新出台的文件，不少人说这将是土地财政的终结。这样的说法其实有失偏颇，因为在相当长的一段时间内地方政府手中最值钱的资产依旧是土地，这意味着在未来很长一段时间内地方财政依旧要依靠房产税、遗产税等税种撑起大旗。

中央出台的文件势必会产生“牵一发而动全身”的影响，而这份文件究竟会对我国房地产行业的发展产生何等程度的影响我们尚未可知，社会舆论会如何发展我们也难以掌握，这一切都需要交给时间来论证和检验。我们所需了解的就是：现在的房地产行业发展的逻辑已经开始悄然改变了，我们再不能用以前的老眼光去看待房地产行业的发展了。

无论逻辑如何改变，房地产行业的发展都是大势所趋，至于其会以什么样的方式发展，我们将会在日后的生活中一点点见证。对于房地产行业的发展，或许大多数普通人关注的对象会放在房价的变动之上。从现在的趋势来看，未来的房地产行业的价格波动大概率会呈现出两极分化的趋势，一方面是人口净流入区的房屋价格节节攀升，另一方面人口净流出区的房价将会出现大幅下跌，这背后的经济学原理其实并不难理解，无非就是人口流动性背后的红利使然。有了这样的地产知识储备，相信懂行的人会有深刻的理解，在未来安家置业之时也会多一分考量。

总结：

房价将来究竟会何去何从？没有人能够给出一个确定的答案，我们所能做的不过是尽可能地去多了解一些房地产行业发展的大趋势，搞懂了其中的逻辑，就不难在未来的购房置业中占据优势。